Η Στεγαστική Κρίση και το Παράδοξο των Κλειστών Σπιτιών

Από το πιλοτικό πρόγραμμα Rock the Block στο Αιγάλεω −που θα εξασφαλίζει προσιτά ενοίκια σε 10 αναβαθμισμένες πολυκατοικίες− μέχρι τη συνολική αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης η απόσταση καλύπτεται με τη μετατροπή των επιτυχημένων πιλοτικών δράσεων σε κεντρική εθνική πολιτική. Η διεύρυνση τέτοιων πρωτοβουλιών, σε συνδυασμό με εφαρμόσιμα νομοθετικά μέτρα, αποτελεί πλέον επιτακτική ανάγκη.

Το στεγαστικό ζήτημα έχει εξελιχθεί σε μία από τις βαθύτερες κοινωνικές προκλήσεις της σύγχρονης Ελλάδας, καθώς η συνεχής αύξηση των ενοικίων μεταβάλλει σταδιακά τη στέγη από βασικό κοινωνικό αγαθό σε οικονομικό βάρος που απορροφά ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος. Σε πολλές περιπτώσεις, εργαζόμενοι και νέες οικογένειες αναγκάζονται να διαθέτουν ίσως και το μισό των αποδοχών τους για κατοικία, ενώ η καθυστέρηση της ανεξαρτητοποίησης των νέων αποτελεί πλέον δομικό κοινωνικό φαινόμενο.

Η κρίση αυτή δεν είναι αποκλειστικά ελληνική, καθώς σε ολόκληρη σχεδόν την Ευρωπαϊκή Ένωση οι τιμές κατοικίας έχουν αυξηθεί πάνω από 60% από το 2013, ενώ τα ενοίκια συνεχίζουν ανοδικά, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, αναδεικνύοντας τη στέγαση σε κεντρικό κοινωνικό ζήτημα.

Ένα από τα λιγότερο ορατά αλλά καθοριστικά στοιχεία της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα είναι ο μεγάλος αριθμός κλειστών διαμερισμάτων, ο οποίος δεν οφείλεται σε έλλειψη ενδιαφέροντος της αγοράς, αλλά σε βαθιά ριζωμένες θεσμικές και κοινωνικές ιδιαιτερότητες που σχετίζονται κυρίως με το κληρονομικό καθεστώς και το κόστος αποκατάστασης των παλαιών κατοικιών.

Η ελληνική κοινωνία χαρακτηρίζεται ιστορικά από πολύ υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης και από τη μεταβίβαση ακινήτων από γενιά σε γενιά, γεγονός που συχνά οδηγεί σε πολυ-ιδιοκτησία: ένα διαμέρισμα μπορεί να ανήκει ταυτόχρονα σε πολλά αδέλφια ή ξαδέλφια, καθένα από τα οποία κατέχει μικρό ποσοστό εξ αδιαιρέτου.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, ακόμη και μια απλή απόφαση για ανακαίνιση ή ενοικίαση απαιτεί ομοφωνία ή πολύπλοκες νομικές διαδικασίες, κάτι που στην πράξη οδηγεί σε αδράνεια. Συχνά κάποιοι συνιδιοκτήτες δεν διαθέτουν οικονομική δυνατότητα να συμμετάσχουν σε έξοδα, άλλοι κατοικούν στο εξωτερικό ή δεν ενδιαφέρονται, ενώ δεν είναι σπάνιες και οι οικογενειακές διαφωνίες που «παγώνουν» κάθε αξιοποίηση για χρόνια.

Το πρόβλημα επιτείνεται από το γεγονός ότι μεγάλο μέρος του αστικού αποθέματος κατασκευάστηκε μεταξύ των δεκαετιών 1960 και 1980 και σήμερα απαιτεί εκτεταμένες παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, ηλεκτρολογικής και υδραυλικής ανακαίνισης ή στατικής ενίσχυσης, με κόστος που μπορεί να φτάσει ή και να ξεπεράσει τις δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Για έναν ιδιοκτήτη που κατέχει μικρό ποσοστό ενός ακινήτου, η επένδυση αυτή συχνά δεν φαίνεται οικονομικά λογική, ιδιαίτερα όταν συνυπολογίζονται φόροι, πιθανές καθυστερήσεις ενοικίων και η αβεβαιότητα της αγοράς. Έτσι δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος: τα ακίνητα παραμένουν κλειστά επειδή είναι παλιά και απαιτούν κεφάλαιο, αλλά όσο μένουν ανεκμετάλλευτα υποβαθμίζονται περαιτέρω, αυξάνοντας το μελλοντικό κόστος επισκευής και καθιστώντας ακόμη δυσκολότερη την επιστροφή τους στην αγορά.

Η απουσία μηχανισμών που να διευκολύνουν τη συλλογική διαχείριση ή να επιτρέπουν σε δημόσιους ή δημοτικούς φορείς να αναλαμβάνουν την ανακαίνιση με αντάλλαγμα ελεγχόμενη εκμετάλλευση αφήνει ένα σημαντικό τμήμα του οικιστικού πλούτου αδρανές, την ίδια στιγμή που η κοινωνική ανάγκη για προσιτή κατοικία αυξάνεται, αναδεικνύοντας πως το πρόβλημα δεν είναι μόνο ποσοτικό, αλλά κυρίως θεσμικό και διαρθρωτικό.

Ωστόσο, η ελληνική ιδιαιτερότητα έγκειται στο γεγονός ότι η αύξηση της ζήτησης συνυπάρχει με σημαντικό αριθμό κλειστών κατοικιών. Σε αντίθεση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, όπου περίπου το 9% των κατοικιών ανήκει σε προγράμματα κοινωνικής στέγασης, χώρες όπως η Ολλανδία και η Αυστρία διαθέτουν ποσοστά που φτάνουν έως και το 30% και το 24% αντίστοιχα, ενώ η Ελλάδα βρίσκεται ουσιαστικά στο τέλος της σχετικής κατάταξης.

Επιτυχημένη Στεγαστική Πολιτική

Η πιο χαρακτηριστική ευρωπαϊκή περίπτωση είναι η Βιέννη, η οποία συχνά παρουσιάζεται ως παράδειγμα επιτυχημένης στεγαστικής πολιτικής. Περίπου το 40% και πλέον του οικιστικού αποθέματος της πόλης αποτελείται από δημοτικές ή μη κερδοσκοπικές κατοικίες, προσφέροντας ποιοτικά διαμερίσματα με ελεγχόμενα ενοίκια σε ευρύ φάσμα εισοδημάτων και όχι μόνο στους οικονομικά ασθενέστερους. Η επιτυχία του μοντέλου δεν βασίστηκε σε προσωρινά μέτρα, αλλά σε έναν αιώνα σταθερής πολιτικής επιλογής: συνεχή κατασκευή νέων κατοικιών, δημόσια χρηματοδότηση και ισχυρούς δημοτικούς φορείς διαχείρισης.

Στη Γερμανία η προσέγγιση είναι διαφορετική, αλλά εξίσου παρεμβατική. Το κράτος έχει εφαρμόσει μηχανισμούς ελέγχου των ενοικίων, περιορίζοντας τις αυξήσεις νέων μισθώσεων σε συγκεκριμένο ποσοστό πάνω από τις τοπικές τιμές, ενώ εξετάζεται η επέκταση των μέτρων έως το τέλος της δεκαετίας, με στόχο να αποτραπεί η μετατροπή της κατοικίας σε πολυτελές αγαθό.

Παράλληλα, χώρες όπως η Δανία έχουν θεσπίσει αυστηρούς κανόνες σε επενδυτικά κεφάλαια, απαγορεύοντας μεγάλες αυξήσεις ενοικίων για χρόνια μετά την αγορά ενός ακινήτου, ώστε να προστατεύονται οι ενοικιαστές από κερδοσκοπικές πρακτικές.

Ολιστική Αντιμετώπιση

Κοινός παρονομαστής των περισσότερων ευρωπαϊκών πολιτικών είναι ότι δεν περιορίζονται σε επιδοτήσεις προς τους ενοικιαστές, αλλά επιδιώκουν αύξηση της προσφοράς μέσω δημόσιων ή μη κερδοσκοπικών φορέων και ταυτόχρονη ρύθμιση της αγοράς. Η ανέγερση κοινωνικών κατοικιών, η αξιοποίηση κενών διαμερισμάτων και η ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελούν βασικά εργαλεία σε πολλές χώρες, ενώ η ίδια η Ευρωπαϊκή Ένωση προωθεί πλέον κοινές δράσεις για τον περιορισμό των short–term rentals σε περιοχές με στεγαστική πίεση.

Η ελληνική εμπειρία δείχνει ότι τα αποσπασματικά μέτρα δεν επαρκούν όταν το πρόβλημα είναι δομικό. Μια αποτελεσματική στρατηγική θα μπορούσε να στηριχθεί σε τέσσερις βασικούς άξονες: δημιουργία μόνιμου αποθέματος κοινωνικής κατοικίας μέσω δήμων και δημόσιων φορέων, φορολογικά κίνητρα αλλά και αντικίνητρα για την ενεργοποίηση κλειστών ακινήτων, απλοποίηση των διαδικασιών διαχείρισης κληρονομικών ιδιοκτησιών και στοχευμένη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε κορεσμένες περιοχές. Παράλληλα, απαιτείται θεσμική προστασία τόσο των ενοικιαστών όσο και των μικρο-ιδιοκτητών, ώστε η μίσθωση να θεωρείται ασφαλής επιλογή και για τις δύο πλευρές.

Η στεγαστική κρίση δεν είναι απλώς αποτέλεσμα της αγοράς, αλλά προϊόν πολιτικών επιλογών δεκαετιών. Οι ευρωπαϊκές εμπειρίες δείχνουν ότι όπου το κράτος αντιμετώπισε την κατοικία ως κοινωνική υποδομή και όχι μόνο ως επενδυτικό προϊόν οι πόλεις παρέμειναν πιο βιώσιμες και κοινωνικά ισορροπημένες. Για την Ελλάδα, η πρόκληση δεν είναι να ανακαλύψει νέες λύσεις, αλλά να αποφασίσει αν θα υιοθετήσει με συνέπεια πολιτικές που αλλού έχουν ήδη αποδείξει ότι λειτουργούν.