Υπάρχουν πολλές επενδυτικές επιλογές στις οποίες μπορείτε να τοποθετήσετε τα χρήματά σας. Οι μετοχές, τα ομόλογα, τα αμοιβαία κεφάλαια και τα ακίνητα είναι όλα καλές επενδύσεις, ανεξάρτητα από το επίπεδο της εμπειρίας που έχετε.
Η αγορά και η κατοχή ακινήτων ως επενδυτική στρατηγική μπορεί να είναι τόσο ικανοποιητική όσο και προσοδοφόρα. Σε αντίθεση με τους επενδυτές μετοχών και ομολόγων, οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιήσουν μόχλευση (δανεισμό) για την αγορά ενός ακινήτου, πληρώνοντας ένα μέρος του συνολικού κόστους εκ των προτέρων και εξοφλώντας το υπόλοιπο, συν τους τόκους, με την πάροδο του χρόνου.
Υπάρχουν δύο τρόποι με τους οποίους μπορεί να επενδύσει κάποιος στα ακίνητα:
- Άμεσα, όταν επενδύουμε αγοράζοντας οι ίδιοι ένα ακίνητο.
- Έμμεσα, είτε συμμετέχοντας σε επενδύσεις μαζί με μη εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων (όπως η Hellenic Properties), είτε αγοράζοντας μετοχές εισηγμένων σε κάποιο χρηματιστήριο (τις λεγόμενες ΑΕΕΑΠ ή διεθνώς Real Estate Investment Trusts REITs).
Ο δεύτερος τρόπος δεν είναι ιδιαίτερα διαδεδομένος στην Ελλάδα, αλλά με την ωρίμανση της αγοράς, την πολυπλοκότητα του νομικού, πολεοδομικού και κτηματολογικού πλαισίου και τη γρήγορη άνοδο των τιμών, οι συμμετοχικές επενδύσεις έχουν αυξηθεί σημαντικά σε όγκο. Και η τάση αυτή θα συνεχίσει όσο η αγορά μας διευρύνεται.
Η επιλογή σας θα εξαρτηθεί από το πόσο θέλετε να συμμετέχετε στην επένδυσή σας, τι περιμένετε να κερδίσετε από αυτή και το ρίσκο που είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε.
Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου απαιτεί μελέτη, δουλειά, προσοχή στη λεπτομέρεια, χρόνο, αλλά και ανοχή και αντοχή σε λάθη που –τις περισσότερες φορές– θα συμβούν.
Πόσο Θέλετε να Συμμετέχετε στην Επένδυση;
Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι χρονοβόρος διαδικασία, ενέχει αρκετούς κινδύνους, κυρίως φορολογικούς, που εκκινείται με την προσωπική εργασία και ανάληψη της ευθύνης για την επιλογή του κατάλληλου ακινήτου, συνεχίζεται με τη διαπραγμάτευση της συναλλαγής και ολοκληρώνεται με τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την εκμετάλλευση, τη συντήρηση και τη διαχείριση του ακινήτου και όλων των θεμάτων που το αφορούν. Με λίγα λόγια, η διαδικασία δεν είναι για τους… λιπόψυχους. Απαιτεί μελέτη, δουλειά, προσοχή στη λεπτομέρεια, χρόνο, αλλά και ανοχή και αντοχή σε λάθη που –τις περισσότερες φορές– θα συμβούν.
Αν δεν μπορείτε να διαθέσετε τον απαιτούμενο χρόνο και κόπο, η καλύτερη λύση είναι να επενδύσετε μέσω μετοχών, εισηγμένων και μη, ώστε να κάνει τη δουλειά, αντί για εσάς, κάποιος επαγγελματίας διαχειριστής.
Τι Περιμένετε να Κερδίσετε;
Οι επενδυτές ακινήτων χωρίζονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες: στους επενδυτές απόδοσης και στους επενδυτές υπεραξίας.
Οι μεν αγοράζουν ένα ακίνητο με την προσδοκία ενός εισοδήματος (για παράδειγμα, αγοράζουν ένα διαμέρισμα προς 100.000 ευρώ και το εκμισθώνουν προς 500 ευρώ/μήνα, ώστε να έχουν απόδοση 6% στην επένδυσή τους), οι δε με την προσδοκία ότι θα κερδίσουν με την πώλησή του αργότερα περισσότερα χρήματα (για παράδειγμα, αγοράζουν ένα διαμέρισμα προς 70.000 ευρώ, το ανακαινίζουν με 30.000 ευρώ και το πουλάνε προς 130.000 ευρώ).
Η επιλογή ανάμεσα στις δύο αυτές κατηγορίες από κάποιον καθορίζει κατά κάποιο τρόπο σε ποιον τομέα ακινήτων θα επενδύσει. Γενικά μιλώντας, οι επενδυτές απόδοσης προτιμούν τα εμπορικά ακίνητα (καταστήματα, γραφεία, αποθήκες), επειδή για τις επιχειρήσεις αυτές το ακίνητο είναι κρίσιμη υποδομή, δεν μπορούν εύκολα να το αλλάξουν και, έτσι, τείνουν να κάνουν μακροχρόνια συμβόλαια με καλύτερους, για τον ιδιοκτήτη, όρους.
Οι επενδυτές υπεραξίας προτιμούν συνήθως να επενδύουν σε διαμερίσματα που θα ανακαινίσουν και θα μεταπουλήσουν, όταν πρόκειται για μικρότερα επενδυτικά μεγέθη, ή συμμετέχουν σε επενδύσεις μέσω, εισηγμένων και μη, εταιρειών επένδυσης.
Πόσο Ρίσκο Είστε Έτοιμοι να Αναλάβετε;
Κοινό χαρακτηριστικό σε όλες τις επενδύσεις ακινήτων είναι η έλλειψη ρευστότητας. Κάποιος που αγοράζει ένα ακίνητο θα πρέπει να γνωρίζει ότι η πώλησή του δεν είναι κίνηση της επόμενης μέρας. Κατά μέσο όρο, χρειάζονται περίπου 6 μήνες από την ημέρα που θα αποφασίσετε την πώλησή του μέχρι την ημέρα που θα λάβετε τα χρήματα της συναλλαγής. Αυτό, φυσικά, μεταβάλλεται ανάλογα με την τιμή στην οποία επιθυμείτε να πουλήσετε σε σχέση με την τιμή αγοράς, κάτι που δεν ισχύει όταν επενδύετε σε ακίνητα μέσω αγοράς μετοχών. Άρα, το κεφάλαιο που θα τοποθετήσετε σε ακίνητα πρέπει να είναι κεφάλαιο που δεν θα χρειαστείτε άμεσα.
Οι εταιρείες επένδυσης σε ακίνητα είναι ιδανικές για άτομα που θέλουν να κατέχουν και να εκμεταλλεύονται ακίνητα χωρίς να επωμίζονται την ταλαιπωρία της λειτουργίας τους.
Βασικοί Τρόποι να Επενδύσετε σε Ακίνητα
1. Ενοικιαζόμενα ακίνητα (rentals)
Η ιδιοκτησία ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορεί να είναι πολύ καλή ευκαιρία για επενδυτές που έχουν εμπειρία ανακαίνισης, πιστοληπτική ικανότητα και την υπομονή να διαχειριστούν τη συνδιαλλαγή με τους ενοικιαστές. Ωστόσο, αυτή η στρατηγική απαιτεί σημαντικά κεφάλαια για τη χρηματοδότηση της αγοραπωλησίας, των λαθών που μπορεί να γίνουν, του αρχικού κόστους συντήρησης, αλλά και για την κάλυψη των μηνών κατά τους οποίους το ακίνητο παραμείνει κενό.
Πλεονεκτήματα
• Παρέχουν τακτικό εισόδημα.
• Μπορούν να δημιουργήσουν υπεραξίες.
• Μεγιστοποιούν το κεφάλαιο μέσω μόχλευσης.
Μειονεκτήματα
• Η διαχείριση των ενοικιαστών μπορεί να είναι κουραστική.
• Πιθανές ζημιές στα ακίνητα από τους ενοικιαστές.
• Μειωμένα έσοδα από μήνες κατά τους οποίους το ακίνητο πιθανώς παραμένει κενό.
2. Ιδιωτικές εταιρείες επένδυσης (joint venture partnerships)
Οι εταιρείες επένδυσης σε ακίνητα είναι ιδανικές για άτομα που θέλουν να κατέχουν και να εκμεταλλεύονται ακίνητα χωρίς να επωμίζονται την ταλαιπωρία της λειτουργίας τους. Η επένδυση σε αυτές δεν απαιτεί προσωπικό χρόνο, είναι εύκολη, ενώ υπάρχει ήδη πρόσβαση και σε χρηματοδότηση.
Μια τυπική εταιρεία επένδυσης αγοράζει και ανακαινίζει ή κατασκευάζει μια σειρά από κτίρια γραφείων ή διαμερισμάτων. Ένας μεμονωμένος επενδυτής μπορεί να κατέχει μία ή και περισσότερες οριζόντιες ιδιοκτησίες, αλλά μια εταιρεία επένδυσης διαθέτει έμπειρα στελέχη που διαχειρίζονται τις επενδύσεις και τα ακίνητα και εργάζονται συνεχώς για τη βελτίωση της αξίας τους. Σε αντάλλαγμα για την εκτέλεση αυτών των διαχειριστικών καθηκόντων, η εταιρεία λαμβάνει αμοιβές από τους επενδυτές.
Πλεονεκτήματα
• Ελάχιστη απασχόληση για τον επενδυτή.
• Επαγγελματική διαχείριση.
• Παρέχει εισόδημα και υπεραξία.
Μειονεκτήματα
• Διαχειριστικές αμοιβές παρόμοιες με εκείνες των επενδυτικών κεφαλαίων.
• Έλλειψη άμεσου ελέγχου της επένδυσης από τον επενδυτή.
3. Flipping
Το flipping είναι η «άγρια πλευρά» της επένδυσης σε ακίνητα. Ακριβώς όπως οι κερδοσκόποι στο χρηματιστήριο είναι διαφορετικοί από τους επενδυτές αγοράς και διακράτησης, οι flippers είναι διαφορετικοί από τους αγοραστές απόδοσης. Οι γνήσιοι flippers είναι προσηλωμένοι στο να αγοράζουν ευκαιρίες από πιεσμένους πωλητές και να κερδίζουν χρήματα πουλώντας κερδοφόρα τα υποτιμημένα ακίνητα σε διάστημα λιγότερο από 6 μήνες.
Η δραστηριότητα αυτή απευθύνεται σε άτομα με σημαντική εμπειρία στην αγοραπωλησία ακινήτων, στην εκτίμηση ακινήτων, στην ανακαίνιση και στο μάρκετινγκ. Απαιτεί μεγάλη ενασχόληση, άμεσα διαθέσιμα κεφάλαια και την ικανότητα επίβλεψης στις επισκευές, ανάλογα με τις ανάγκες του ακινήτου και της αγοράς.
Οι flippers που δεν είναι σε θέση να «ξεφορτώσουν» γρήγορα ένα ακίνητο που αγόρασαν, μπορεί να περιέλθουν σε προβληματική κατάσταση επειδή –συνήθως– δεν κρατούν αρκετά μη δεσμευμένα μετρητά στο ταμείο. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε συνεχείς και σημαντικές απώλειες. Όμως, αν πιάσουν το σωστό σημείο του κύκλου, μπορεί να oδηγηθούν σε πολύ αυξημένες αποδόσεις.
Πλεονεκτήματα
• Δέσμευση κεφαλαίων για μικρότερο χρονικό διάστημα.
• Μπορεί να προσφέρει γρήγορες και μεγάλες αποδόσεις.
Μειονεκτήματα
• Απαιτεί βαθύτερη γνώση της αγοράς.
• Σημαντική ενασχόληση από στην πλευρά του επενδυτή.
Οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία επιτρέπουν στους επενδυτές να εισέλθουν σε επενδύσεις ακινήτων μεγάλου μεγέθους, όπως εμπορικά κέντρα ή κτίρια γραφείων, κάτι που γενικά δεν είναι εφικτό για μεμονωμένους επενδυτές.
4. Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ ή REITs)
Η αγορά μετοχών ΑΕΕΑΠ μέσω χρηματιστηρίου είναι η καλύτερη για επενδυτές που αναζητούν διασπορά ρίσκου, δεν θέλουν να αφιερώσουν καθόλου χρόνο και αναζητούν ένα τακτικό ετήσιο εισόδημα στο κεφάλαιό τους.
Μια ΑΕΕΑΠ δημιουργείται όταν μια εταιρεία (ή ένα καταπίστευμα) χρησιμοποιεί τα χρήματα των επενδυτών για την αγορά ακινήτων εισοδήματος. Οι εταιρείες αυτές, που διέπονται από ειδικό εταιρικό και φορολογικό καθεστώς, είναι υποχρεωμένες να καταβάλλουν μεγάλο ποσοστό (συνήθως 80-90%) των φορολογητέων κερδών τους στους επενδυτές με τη μορφή μερισμάτων.
Με αυτόν τον τρόπο, οι ΑΕΕΑΠ αποφεύγουν να καταβάλλουν εταιρικό φόρο εισοδήματος, ενώ μια κανονική εταιρεία φορολογείται για τα κέρδη της και στη συνέχεια αποφασίζει εάν θα διανείμει ή όχι τα κέρδη της από φόρους ως μερίσματα.
Σε σύγκριση με τους προαναφερθέντες τύπους επενδύσεων σε ακίνητα, οι ΑΕΕΑΠ επιτρέπουν στους επενδυτές να εισέλθουν σε επενδύσεις ακινήτων μεγάλου μεγέθους, όπως εμπορικά κέντρα ή κτίρια γραφείων, που γενικά δεν είναι εφικτό για μεμονωμένους επενδυτές.
Πλεονεκτήματα
• Ουσιαστικά, είναι μετοχές που πληρώνουν μέρισμα.
• Οι βασικές τοποθετήσεις είναι μακροπρόθεσμες μισθώσεις που παράγουν μετρητά.
• Προϋποθέτει χαμηλή ενασχόληση.
Μειονεκτήματα
• Χαμηλές ετήσιες αποδόσεις σε σχέση με την άμεση επένδυση σε ακίνητα.
• Καμία επιρροή στην επένδυση.
5. Διαδικτυακές πλατφόρμες ακινήτων (crowdfunding platforms)
Οι πλατφόρμες επένδυσης σε ακίνητα απευθύνονται σε εκείνους που διαθέτουν και επενδύουν χαμηλά ποσά σε ένα μεγαλύτερο εμπορικό ή οικιστικό ακίνητο και είναι διατεθειμένοι να ενώσουν το κεφάλαιό τους με άλλους. Η επένδυση πραγματοποιείται μέσα από διαδικτυακές πλατφόρμες ακινήτων, οι οποίες είναι γνωστές και ως πλατφόρμες crowdfunding.
Οι διαδικτυακές πλατφόρμες συνδέουν επενδυτές που επιθυμούν να χρηματοδοτήσουν έργα με διαχειριστές ακινήτων.
Πλεονεκτήματα
• Ένα μικρό κεφάλαιο μπορεί να επενδυθεί σε μεγάλα ακίνητα.
• Γεωγραφική διασπορά ρίσκου.
Μειονεκτήματα
• Τείνουν να είναι μη ρευστοποιήσιμα, με περιόδους κλειδώματος.
• Έξοδα διαχείρισης.
Το άρθρο αυτό ανήκει στη στήλη Value-Based Real Estate, powered by Hellenic Properties.
Διαβάστε επίσης στην αθηΝΕΑ:
Value-Based Real Estate | Κτίρια με Ιστορίες που Αξίζει να Ειπωθούν
