Όλοι έχουμε ακούσει πως ο αυξημένος πληθωρισμός επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων, όμως μπορεί να μην κατανοούμε όλοι την έκταση της επιρροής αυτής. Η σωστή κατανόηση, ωστόσο, για το πώς επηρεάζονται από τον πληθωρισμό οι δυναμικές στην αγορά ακινήτων είναι αυτή που θα μας οδηγήσει και σε πιο επικερδή επενδυτική επιλογή.
Συνδυαστικά, στο σημερινό άρθρο θα αποπειραθούμε να συμπεριλάβουμε προβλέψεις σχετικά με τα σημερινά δεδομένα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, ώστε να καταστεί πιο ενδιαφέρουσα η ανάγνωση.
Τα Ακίνητα ως Αντιστάθμισμα Έναντι του Πληθωρισμού
Σε γενικές γραμμές, η καλύτερη επένδυση που μπορεί να κάνει κάποιος για να αντισταθμίσει τον πληθωρισμό (hedge against inflation) είναι τα ακίνητα απόδοσης, καθώς τα έσοδά τους είναι συνδεδεμένα με τον πληθωρισμό και αναπροσαρμόζονται ετησίως. Σε κάποιες κατηγορίες ακινήτων δε, αναπροσαρμόζονται συχνότερα (για παράδειγμα, στα ξενοδοχεία αναπροσαρμόζονται σχεδόν καθημερινά).
Αν και η πανδημία μας δίδαξε ότι καλό είναι να μην κάνουμε προβλέψεις σχετικά με το πώς θα επηρεαστεί η αγορά ακινήτων, επιχειρούμε μια ανάλυση βάσει της εμπειρίας μας για το τι αναμένουμε να συμβεί.
1. Μειωμένη Αγοραστική Δύναμη
Το πληθωριστικό περιβάλλον, δηλαδή η αύξηση των τιμών καταναλωτή ταχύτερα από την αύξηση των αποδοχών του, στην ουσία οδηγεί στη μείωση της αγοραστικής δύναμης. Φυσικό επόμενο της μείωσης αυτής είναι οι χαμηλότερες πωλήσεις για τις επιχειρήσεις, οι οποίες αντιμετωπίζουν συγχρόνως και αυξημένο κόστος δανεισμού – άρα, μειώνεται και η δική τους αγοραστική δύναμη.
Αυτό συνεπάγεται ανασφάλεια εισοδήματος, μείωση εξόδων και άρα μειωμένο προϋπολογισμό για μισθώσεις και αγορές ακινήτων. Στο σημερινό περιβάλλον υπερθέρμανσης στην αγορά ακινήτων, κρίνουμε την εξέλιξη αυτή ως θετική, καθώς έτσι μειώνεται η ζήτηση.
2. Αυξημένο Κόστος Δανεισμού
Οι πληθωριστικές περίοδοι οδηγούν αναπόφευκτα σε αυξημένο κόστος δανεισμού κεφαλαίων. Για να προστατεύσουν τα κέρδη τους, οι τράπεζες θα αυξήσουν τα επιτόκια των δανειοληπτών και θα αυστηροποιήσουν την αναδοχή τους, προσφέροντας έτσι λιγότερα δάνεια, για τον μετριασμό του κινδύνου.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μειωμένη ζήτηση για αγορές, τη στροφή στο ενοίκιο και τη στάση αναμονής για χαμηλότερο κόστος δανεισμού. Ο αντίκτυπος είναι θετικός σε ό,τι αφορά την επιβράδυνση της υπερθέρμανσης στην αγορά ακινήτων, ωστόσο εντείνει το πρόβλημα προσιτότητας των ενοικίων (affordability).
3. Αύξηση του Κόστους Κατασκευής
Εκτός από το υψηλότερο κόστος δανεισμού, εξαιτίας του πληθωρισμού αυξάνεται και το κόστος των οικοδομικών υλικών, της εργασίας και των μηχανημάτων, τα οποία ήδη είναι σημαντικά αυξημένα λόγω του ενεργειακού κόστους και της περιορισμένης διαθεσιμότητας (supply chain issues) από την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία.
Ιδιώτες και επενδυτές θα αναβάλουν τα σχέδιά τους για νέες κατασκευές (και λόγω ανησυχίας για το κατά πόσο θα είναι προσιτές σε περιβάλλον μειωμένης αγοραστικής δύναμης), άρα η προσφορά νέων ακινήτων θα μειωθεί. Επίσης, θα μειωθεί η αξία των μη ανακαινισμένων ακινήτων (κατώτερων προϊόντων), καθώς όσο αυξάνεται το κόστος ανακαίνισης τόσο μειώνεται το εύρος της αγοραστικής δύναμης.
Οι περίοδοι υψηλού πληθωρισμού μπορεί να είναι εξαιρετική στιγμή για να αποκτήσετε μια ιδιοκτησία, καθώς η απόδοσή σας θα αυξηθεί σημαντικά.
4. Αυξημένες Τιμές Ενοικίασης Ακινήτων
Η περίοδος υψηλού πληθωρισμού ίσως είναι η πιο δύσκολη συνθήκη κατά την οποία μπορούν οι καταναλωτές να εξασφαλίσουν προσιτούς όρους ενυπόθηκων δανείων. Πολλοί δεν έχουν άλλη επιλογή από το να συνεχίσουν να νοικιάζουν, διατηρώντας τη ζήτηση υψηλά και τον ανταγωνισμό έντονο.
Καθώς κατακλύζουν την αγορά περισσότεροι ενοικιαστές και, ταυτόχρονα, το κόστος κατασκευής καθυστερεί τις νέες οικιστικές αναπτύξεις, η πτώση του αποθέματος νέων ακινήτων δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση, ωθώντας περαιτέρω τις τιμές των ενοικίων προς τα πάνω. Ανάλογα με το κόστος δανεισμού και τις οικονομικές συνθήκες, οι περίοδοι υψηλού πληθωρισμού μπορεί να είναι εξαιρετική στιγμή για να αποκτήσετε μια ιδιοκτησία, καθώς η απόδοσή σας θα αυξηθεί σημαντικά.
5. Αύξηση της Αξίας των Ακινήτων
Όσο μεγαλύτερη είναι η ζήτηση τόσο αυξάνεται και η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου. Σε πληθωριστικές περιόδους παρατηρείται χαμηλή ανάπτυξη στις νέες κατασκευές και σε άλλα αναπτυξιακά σχέδια εξαιτίας του αυξανόμενου κόστους των προϊόντων και των υπηρεσιών που σχετίζονται με αυτές.
Αυτό οδηγεί σε κατακόρυφη πτώση του επιπέδου αποθέματος ακινήτων, αλλά διατηρεί τους δείκτες ζήτησης και τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, κάτι που συχνά οδηγεί δυνητικούς αγοραστές εκτός προϋπολογισμού για την αγορά ενός ακινήτου (πρόβλημα προσιτότητας – affordability) και, εκτός αυτού, ενθαρρύνει τη μετανάστευση σε άλλες, κοντινές με τις ακριβότερες, περιοχές (spillover effect).
Το πληθωριστικό περιβάλλον θα επηρεάσει θετικά την αγορά ποιοτικών ακινήτων στην Ελλάδα, αλλά αρνητικά σε ό,τι αφορά τα κατώτερης ποιότητας ακίνητα.
6. Υπεραποδόσεις στην Ελληνική Αγορά Ακινήτων
Η ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα είναι ήδη υπερθερμασμένη (overheated) και το πληθωριστικό περιβάλλον ενδεχομένως θα επιβαρύνει την κατάσταση. Επιγραμματικά, μπορούμε να την περιγράψουμε με τα εξής χαρακτηριστικά:
- Ελάχιστη προσφορά ποιοτικού προϊόντος σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, υψηλή ζήτηση για νέο, ενεργειακά αποδοτικό προϊόν.
- Μεγάλη προσφορά προϊόντος κατώτερης ποιότητας με απαιτήσεις αναβάθμισης, αλλά αυξημένο και αυξανόμενο κατασκευαστικό κόστος.
- Αύξηση τιμών και ενοικίων στην αγορά κατοικίας – υπερθέρμανση που τείνει να γίνει κρίση.
- Χαμηλή μόχλευση στον τομέα ακινήτων (χαμηλός τραπεζικός δανεισμός), για νοικοκυριά και επιχειρήσεις.
- Χαμηλές τιμές ακινήτων σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές με παρόμοια χαρακτηριστικά.
- Αναπτυσσόμενη οικονομία προερχόμενη από δεκαετή οικονομική ύφεση/κρίση, μεγάλη ζήτηση για νεότερα κτίρια όλων των χρήσεων.
Συμπερασματικά
Το πληθωριστικό περιβάλλον θα επηρεάσει θετικά την αγορά ποιοτικών ακινήτων στην Ελλάδα –που βρίσκεται στο αντίθετο σημείο του κύκλου σε σχέση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές–, αλλά αρνητικά σε ό,τι αφορά τα κατώτερης ποιότητας ακίνητα.
Στις ευρωπαϊκές χώρες που η αγορά ακινήτων πέρασε μια δεκαετία οικονομικής άνθησης, θα υπάρξει βραχυπρόθεσμη πτώση, ενώ οι τιμές των ακινήτων θα επηρεαστούν σε μεγάλο βαθμό από την εξέλιξη των οικονομικών μεγεθών. Όπως και από το κατά πόσο θα καταστεί δυνατή η αξιοποίηση του μεγάλου αποθέματος των νέων κτιρίων που δημιουργήθηκε κατά την τελευταία δεκαετία.
Διαβάστε επίσης στην αθηΝΕΑ:
Value-Based Real Estate | Κτίρια με Ιστορίες που Αξίζει να Ειπωθούν
Value-Based Real Estate | Πώς Μπορώ να Επωφεληθώ από τις Τάσεις στην Αγορά Ακινήτων;
